09/19/2017 - سه شنبه 28 شهريور 1396
مشاهده خبر

مالیات جدید مسکن و تأثیر آن بر بازار/ بازار مسکن به کدام سمت می رود
1396/4/21 8:34:39 print

مالیات جدید مسکن و تأثیر آن بر بازار/ بازار مسکن به کدام سمت می رود
دوپینگ پولی و مالی بخش مسکن در سال های 89 تا 92 باعث جهش قیمت مسکن تا 150 درصد گردید و در این بین خیلی از بساز و بفروش­ها در این گیر و دار میلیاردها سود بدست آوردند در حالی که به جرأت می­توان گفت که همین افراد میزان مالیات به مراتب کمتری نسبت به کارمندان، کارگران و اساتید دانشگاه به دولت پرداخت کردند...

گروه اقتصادی شهر؛ عباس دهقان- برای کسانی که در بازار مسکن فعال هستند شاید موضوع مالیات جدید بر مسکن پیچیده و البته مهم باشد. مبنای فرمول قدیمی مالیات بر مسکن ارزش منطقه­ای ملک بود اما در فرمول جدید این مبنا به درآمد سازنده تغییر کرده است. نرخ مالیات برای سازنده­های حقوقی مثل شرکت­های ساختمان­سازی 25 درصد و برای سازنده­های حقیقی 15 تا 25 درصد سود حاصل از ساخت و ساز است. چه کسانی مشمول این مالیات جدید می­شوند و چه افرادی معاف هستند. آنهایی که در شهرهای کوچک ساخت و ساز می­کنند معاف از پرداخت مالیات جدید هستند اما اولین فروش واحدهای نوساز در شهرهای بزرگ و همچنین آپارتمان­های با پروانه ساخت از فروردین ماه 95 مشمولین این مالیات جدید می­باشند. حال پرسش اینجاست که آثار مالیات جدید بر بازار کم رونق مسکن چه خواهد بود؟
تقریباً در تمام کشورهای دنیا، افراد پایه اصلی یک نظام مالیاتی هستند به این معنا که تمام درآمدهای یک فرد از حقوق و دستمزد تا اجاره و درآمد مغازه، درآمد حاصل از ساخت و ساز و غیره در یک جدول مالیاتی مشخص گردیده و در نهایت چنین مکانیسمی جلوی بسیاری از ناهنجارهای اقتصادی مانند قاچاق، رشوه و فساد را خواهد گرفت. وقتی سیستم مالیات بر مجموع درآمد وجود داشته باشد دیگر نیازی به اینکه برای تک تک موارد یک پایه جداگانه مالیاتی تهیه شود و بعد مشکلات مربوط به شناسایی و محاسبه اقلام مالیاتی را هم لحاظ نمایند، وجود نخواهد شد زیرا شناسایی و تعیین میزان سود بر هر یک از مواردی که مشمول مالیات می­گردند بسیار سخت و معمولاً غیر ممکن است. در چنین شرایطی مرجع تصمیم­گیری برای تعیین میزان مالیات، دفاتر حسابداری افراد، شرکت­ها و کسب و کارها خواهد بود که بسادگی قابل دستکاری است و اطلاعات مخدوش شده و ساختگی را ارائه می­دهند. اما در صورتی که سیستم مالیات مجموع درآمد برقرار گردد از طریق کنترل جریان وجوه و برخی قوانین مکمل پنهان­سازی درآمدها ممکن نخواهد بود. بنابراین بسیاری از فعالان بازار ساخت و ساز سعی در حذف مالیات بر مجموع درآمد و تبدیل آن به مالیات بر سود مسکن داشته­اند که در ابتدای دولت یازدهم محقق گردید.
این مصوبه واکنش‌های بسیاری را در میان مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن و امور مالیاتی داشته است. برخی آن را به عنوان یک مالیات مضاعف تحمیل شده بر سازندگان مسکن می‌دانند و در مقابل برخی دیگر برقراری عدالت مالیاتی میان صاحبان مشاغل و تولیدکنندگان مختلف می‌پندارند. به عبارتی معافیت مالیاتی سازندگان مصرفی مسکن در صورت فروش واحد مسکونی پس از 3 سال از زمان صدور پروانه ساختمانی از طرفی یک امتیاز برای افرادی محسوب می‌شود که مسکن را برای مصرف خود ساخته‌اند و از طرفی برخی این امر را عاملی برای احتکار واحدهای نوساز و عدم عرضه آن به بازار مصرف از سوی انبوه‌سازان در جهت عدم پرداخت مالیات عنوان می‌کنند.
بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان‌کار، عملا از پرداخت مالیات معاف می‌شوند؛ به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند یعنی هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. از طرفی در این مصوبه آورده شده که امتیاز ارزش زمین پروژه‌های ساختمانی در زمان فروش، به قیمت روز زمان فروش ساختمان محاسبه می‌شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می‌شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش، شامل درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در زمان فروش است که این یک امتیاز از سوی دولت برای سازنده‌های بازار ساخت و ساز محسوب می‌شود.
 
دوپینگ پولی و مالی بخش مسکن در سال های 89 تا 92 باعث جهش قیمت مسکن تا 150 درصد گردید و در این بین خیلی از بساز و بفروش­ها در این گیر و دار میلیاردها سود بدست آوردند در حالی که به جرأت می­توان گفت که همین افراد میزان مالیات به مراتب کمتری نسبت به کارمندان، کارگران و اساتید دانشگاه به دولت پرداخت کردند. این در حالی است که اعمال قانون مالیات بر سود مسکن هم که مورد حمایت بساز و بفروش­ها می­باشد به طور ناقص عملیاتی خواهد شد. در لایحه بازنگری قانون مالیات‌های مستقیم توجه ویژه‌ای به بخش مسکن شد. این لایحه با شمول مالیات بر عائدی سرمایه، اصلاح ماده 77 مالیات بر تولید مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین به‌روزرسانی دفترچه املاک و شکل‌دهی سامانه املاک و اسکان کشور ساختار مالیاتی مناسبی را در اختیار دولت قرار می‌داد. اما دخالت وزیر راه و شهرسازی و همراهی ریاست مجلس در سال 93 سبب شد تا این بسته مالیاتی نتواند به‌طور کامل مورد تصویب قرار گیرد و اکنون مشکلاتی را برای بخش تولید در کشور فراهم کرده است. مالیات بر عائدی سرمایه ـ ماده 80 مکرر ـ در کنار مالیات بر خانه‌های خالی مهم‌ترین مالیات‌های بخش مسکن در لایحه اصلاحیه مالیات‌های مستقیم بودند. مالیات بر عائدی سرمایه با هدف‌گذاری اخذ بیش از 28 درصد از درآمد سوداگران از افزایش قیمت مسکن انگیزه سودآوری در این حوزه را مورد هدف قرار داده بود. این مالیات شامل سوداگران و تولیدکنندگانی بود که واحدهای مسکونی تولید خود را بیش از سه سال از پایان کار در بازار عرضه نکنند.
 اگر ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم اجرا شود، رشد قیمت را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود. اما اجرای این مصوبه آسیب زیادی به بخش مسکن وارد می‌کند و موجب رکود بیشتر در بخش مسکن خواهد شد. سیاست‌های نادرست مالیاتی همه اصناف را به هم ریخته است. چین با توجه به جمعیتی که دارد خانه‌های زیادی می‌سازد و تحلیل کشور چین این است که خانه‌ها برای نسل‌های آینده خواهند بود اما در ایران به جای تولید زیاد مسکن هر روز به فکر حل مشکل خانه‌های خالی هستیم. خانه‌های خالی اغلب در بخش‌های پولدارنشین شهر هستند و مشکلی از قشر متوسط و ضعیف جامعه را حل نمی‌کنند. به نظر می‌رسد ابتدا باید خانه برای همه خانوارها تأمین شود و بعد سراغ کسب درآمد از افرادی برویم که دو خانه دارند. 1300 گروه شغلی با مسکن در ارتباط هستند و ساخت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل رکود و همچنین وضع سیاست‌های ضد رونق، روند کاهشی را طی کرده است و باید برای این مشکلات برنامه‌ریزی کرد نه مشکلاتی که دغدغه مردم نیست.
رکود چندین ساله، تحرک را از بخش مسکن گرفته است و اعمال مالیات‌های جدید هزینه تمام شده مسکن را بیشتر می‌کند. در همه اقتصادها وقتی یک صنعت به رکود می‌رود محرک‌های تشویقی را در نظر می‌گیرند اما ظاهراً رکود چهارساله برای مسکن هنوز کافی نیست. این قانون سال 94 تصویب شد و طرح این موضوع در دولت دهم به مجلس داده شد اما آن زمان با نگاه تحریمی تقدیم مجلس شده بود. به نظر می‌رسد ماده 77 مالیات‌های مستقیم باید دوباره مورد بررسی نمایندگان مجلس قرار بگیرد. با اجرای این قانون قدرت خرید از مردم گرفته می‌شود و باعث افزایش قیمت تمام‌شده خواهد شد.
 
 


rating
  نظرات

هیچ نظری ثبت نشده است.

نام شما
پست الکترونیک
وب سایت
عنوان
نظر
تصویر امنیتی CAPTCHA
کد را وارد کنید
چندرسانه ای
چندرسانه ای
طبیعت دربند

نظرسنجی
آخرین اخبار