نحوه محاسبه افزایش عوارض جدید ساختمانی مبتنی بر ارزش املاک

به گزارش شهر قرار است «نحوه محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک شهر تهران» که مصوبه شورای شهر است و با توجه به تدابیر ابلاغی شهردار تهران در شورای معاونین، این مصوبه از روز شنبه ۱۲ تیرماه سال جاری اجرایی شود.

حامد سلیمی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در گفتگو با شهر در توضیح جزئیات این اجرا تاکید کرد: شورای شهر تهران مصوبه ای داشت مبنی بر این که «نحوه محاسبه عوارض ساختمانی مبتنی بر ارزش مکانی املاک شهر تهران» که بهمن سال گذشته به شهرداری ابلاغ شد. ارزش مکانی هر پلاک با بررسی شاخص های مختلف مشخص شد.

از جمله این شاخص ها؛ درصد تراکمی که طرح تفصیلی شهر تهران در نظر گرفته و خدماتی مانند فضای سبز، ایستگاه حمل و نقل عمومی، آتش نشانی، مراکز آموزشی، مراکز مذهبی، مراکز درمانی، پارکینگ های عمومی و... که پیرامون یک پلاک ایجاد شده است.

گاهی این خدمات نقاط مثبت و گاهی نقاط منفی برای یک پلاک محسوب می شود به عنوان مثال پلاکی که دیوار به دیوار مدرسه یا مجتمع آموزشی، مرکز درمانی باشد یک امتیاز منفی برای پلاک محسوب می شود اما اگر در مجاورت ایستگاه مترو یا بی. آر. تی یا فضای سبز قرار گرفته باشد یک امتیاز مثبت برای آن پلاک محسوب می شود.

مطالعات پلاک ها انجام شده و تراکمی که طرح تفصیلی برای یک پلاک در نظر گرفته، هزینه ساخت هر متر مربع برای واحدها براساس معاملات سال ۹۸ و ۹۹ مبنای محاسبات عوارض شده است.

دلیل تاخیر اجرای طرح افزایش عوارض ساختمانی مبتنی بر ارزش مکانی املاک

او افزود: مصوبه شورای شهر تهران تحت عنوان (LR) Location Rent عنوان و مطرح شده است و قرار بود از اول سال ۱۴۰۰ این مصوبه اجرایی شود اما با توجه به تاخیر تصویب آن در ستاد فرمانداری، اجرای این مصوبه برای ما از ابتدای تیرماه بلامانع اعلام شد. اما با توجه به شرایط انتخاباتی، شیوع بیماری کرونا و درخواست های شهروندان از شهرداران مناطق پیشنهاد شد اجرای این طرح به مدت یکی دو هفته به تاخیر بیفتد. موضوع در شورای شهرداران مطرح شد و با مشورت پیروز حناچی و عبدالرضا گلپایگانی قرار شد از ۱۲ تیرماه این مصوبه به اجرا در بیاید. شهروندان در این مدت می توانند از تمدید عوارض استفاده کنند چون در دوره انتخابات و شیوع کرونا نتوانستند عوارض خود را پرداخت کنند. در بعضی از مناطق افزایش عوارض خواهیم داشت چرا که یکی از مبانی محاسبه عوارض دفترچه ارزش معاملاتی ملکی سال ۹۸ که افزایش ملک داشته است.

حامد سلیمی با اشاره به این که با اجرای این مصوبه عمده عوارض افزایش پیدا خواهد کرد، گفت: چون دفترچه ارزش معاملاتی سال ۹۸ به اضافه مطالعات شهرداری در حوزه LR ملاک محاسبات این عوارض است. ۰.۶ درصد این عوارض با توجه به دفترچه ارزش معاملاتی و الباقی آن با توجه به مطالعات شهرداری در حوزه مرغوبیت مکانی محاسبه می شود. در تمام پارسل ها افزایش عوارض وجود دارد. ولی شهرداری متعهد شد که میانگین عوارض در کل شهر تهران نباید بیش از ۵۰درصد افزایش خواهد یافت. کمترین عوارض حدود ۳۵ تا ۳۷ درصد است.

کاهش و افزایش تراکم برای ایجاد خط آسمان

مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در پاسخ به این سوال که به دلیل نابسامان بودن بازار مسکن در ایران و تهران، چه اقدامی جهت پیشگیری از افزایش قیمت مسکن به دلیل اعمال این عوارض صورت گرفته است؟ تاکید کرد: هر چقدر تراکم بالاتر باشد چون سود حاصل از ساخت و سازمان برای سازنده و مالک بیشتر می شود باید «خط آسمان» تعریف شود و در راستای عدالت اجتماعی تا از سقف تراکمی استفاده کنند. بعضی از پلاک ها که ۳ طبقه بودند سقف تراکمی را دریافت کنند و ۴ طبقه ها به ۵ طبقه تبدیل می شوند و برخی از پلاک ها نیز طبقات کمتری در تراکم می گیرند. دنبال این هستیم که تراکم ها در پهنه ها بالانس شود، سود حاصل از ساخت و ساز عدد منطقی می شود. با این عدد منطقی حتی اگر عوارض افزایش یابد بر قیمت تاثیر نخواهد گذاشت. عوارض شهرداری در افزایش قیمت مسکن تاثیری ندارد.

افزایش و کاهش عوارض شهرداری

او افزود: از تابستان ۹۷ تا ۹۹ حدودا ۲۵۵ درصد در رشد مسکن عقب تر بودیم. یعنی اگر عوارض ثابت بود ارزش عوارض ۲۵۵ درصد از قیمت مسکن عقب تر بود. در حال حاضر در یکی دو سال اخیر باز هم عوارض نسبت به افزایش قیمت به ۱۰۰درصد نرسیده است. چون عوارض شهرداری در بهترین و مرغوب ترین پلاک های تهران چیزی حدود ۲ تا ۲.۲ درصد از قیمت واحدهاست. سازندگان ساختمان و حتی لاکچری سازهای تهران اذعان دارند که عوارض شهرداری در مقابل سایر هزینه های ساخت و ساز بسیار ناچیز است. در مناطق کم برخوردار شهر تهران این عدد حتی به ۰.۷ تا ۰.۹ درصد می رسد. این عدد در مقابل خدمات و سرانه های خدماتی که شهرداری مکلف به ایجاد آن شده بسیار ناچیز است. انتفاع این عوارض از طریق ارائه خدمات به عامه شهروندان می رسد.

حامد سلیمی در پاسخ به این سوال که اگر قیمت مسکن کاهش یابد آیا عوارض شهرداری نیز کاهش می یابد؟ گفت: یکی از تعهدات شهرداری در مصوبه شورای شهر تهران این است که با رکود مسکن و مرغوبیت مکانی یکی از گزینه های محاسبه عوارض شهرداری است. اگر مسکن ارزان شود اثر مستقیم روی محاسبات عوارض شهرداری دارد. آبانماه هر سال شهرداری مکلف است که پایشی در LR (مرغوبیت مکانی واحدها) داشته باشد. این پایش به لحاظ قیمت، هزینه های ساخت و ساز و گسترش زیرساخت های شهری انجام خواهد شد.

خبرنگار: پریسا هاشمی