نیم قرن انتظار برای صاحبخونه شدن

مسکن یکی از شاخصهای مهم توسعه اقتصادی کشورهاست. کشورهای ثروتمند حتما از مساکن بهتری برخوردارند اما مسکن صرفاً یک شاخص نیست بلکه یک ابزار و وسیله برای سنجش و آزمایش شکوفایی است از منظر اقتصادی مسکن  پیشران مهم توسعه است به نحوی که در کشوری مانند ایالات متحده حدود ۲۰درصد GDP این کشور مستقیم و غیر مستقیم به بخش مسکن مربوط است. در بسیاری از کشورها سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی بین ۲۰تا ۵۰درصد است. در کشور ما نیز طبق آمارها املاک و مستغلات حدود ۲۵درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می هد بر مبنای گزارشهای بانک مرکزی مسکن در سال ۱۳۹۶ حدود ۳۳درصد هزینه خانوار را شامل می شده است همچنین در سال ۱۳۹۶ بخش ساختمان و مسکن سهمی معادل ۴/۸ درصد از کل تسهیلات پرداختی بانکها و موسسات اعتباری را به خود اختصاص داده است بخش مسکن همچنین حدو ۱۵درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص می دهد. در ارتباط با قیمت مسکن یکی از مهمترین عوامل عرضه و تقاضاست عرضه مسکن تا قبل از مسکن مهر خصوصی ترین بخش اقتصاد ایران بوده است به نحوی که حدود ۹۸درصد سرمایه گذاری ساخت مسکن توسط بخش خصوصی انجام گرفته است.به دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی عرضه مسکن در کوتاه مدت ساکن است و خیلی دیر به شوکهای سمت تقاضا واکنش نشان می دهد اما در بلند مدت به علت افزایش بودن قیمت زمین روند عرضه نیز افزایش است تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت و ساز و اختلال در عرضه ی می شود. همچنین از بعد تقاضا مسکن در شرایطی به عنوان بازاری جذاب برای سرمایه گذاری انتخاب می شود که دارای بازدهی بالاتری نسبت به دیگر بازارها باشد. تقاضای سرمایه ای مخرب یا سوداگرانه، تقاضایی است که باهدف کسب سود سرشار، خریدوفروش می کند. مسکن در کشور ما بخصوص همراه با تحولات قیمت نفت همواره دچار فراز و فرودهایی بوده است به لحاظ نرخ اجاره نشینی از ۱۵درصد جمعیت اجاره نشین در سال ۷۵ به نرخ بیش از ۳۰درصدی اجاره نشینی در سال ۹۵ در کشور رسیده ایم که به نظر می رسد این نرخ اینک در حدود ۴۰درصد باشد. قیمت متوسط یک متر مربع واحد مسکونی از ۴۷۵هزار ریال در سال ۱۳۷۰ به بیش از ۱۷۰میلیون ریال در سال ۱۳۹۹ رسیده است بعبارتی طی کمتر از ۳۰سال متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۷۵ برابر شده است هم اینک نرخ انتظار برای خانه دار شدن در شهرهای کشور حدود ۲۲سال و برای تهران بیش از ۴۰سال است. در حالیکه این نرخ در سال ۱۳۷۹ ، ۱۲ سال بوده است. عوامل و متغیرهای مهمی بر بازار مسکن تاثیرگذارند .بازار پول، بازار سرمایه بازار جهانی نفت، سیاستها مداخله دولت، تورم، میزان نقدینگی، ظرفیت بخش خصوصی و تحولات جمعیتی همگی از عواملی هستند که قیمت مسکن را دستخوش تغییر می سازند.

عوامل مؤثر بر قیمت مسکن را می توان در دو دسته درون بخشی و برون بخشی قرار داد. عوامل درون بخشی عمدتاً بر هزینه تمام شده ساخت واحد مسکونی اثر می گذارند و شامل مواردی مثل قیمت زمین، دستمزد نیروی کار و عوارض و مالیاتهای اعمال شده بر بخش مسکن میشوند. اما عوامل برون بخشی که عمدتاً جذابیت بازار و قدرت خرید متقاضیان را متأثر می سازند، ابعاد وسیعتری دارند و شامل متغیرهای اقتصاد کلان از جمله درآمدهای نفتی، نرخ سود سپرده های بانکی و عوامل جمعیت شناختی می شوند. بدون شک یکی از مهمترین عوامل رشد قیمت مسکن تورم است در خصوص رابطه تورم و قیمت مسکن باید گفت رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. در زمینه نقدینگی نیز وضع به همین منوال است نقدینگی بالا قدرت تورم زایی داراد و بازار مسکن را نیز به مانند دیگر بازارها تحت تاثیر قرار می دهدهر زمان که نقدینگی به سمت بازار مسکن و نه بخش تولید حرکت کرده این بخش را تحت تاثیر قرار داده و جهش قیمتی در بازار مسکن رخ داده است. سیاستهای پولی از جمله نرخ سود سپرده نیز از عوامل موثر بر قیمت مسکن استوقتی که میزان نرخ سود سپرده ریالی کم می‌شود، بانکها جذابیت خود را از دست می دهند و مردم ترجیح می دهند در جایی غیر از بانک سرمایه گذاری کنند. وقتی نقدینگی سرگردان از بازارهای موازی به بازار مسکن سرریز شود، ‌اثر آن به شکل افزایش کاذب قیمت مسکن، سوداگری و معاملات مکرر و سودجویانه در حوزه مسکن بروز پیدا می‌کند. این موارد باعث افزایش قیمت شده و مصرف‌کننده واقعی را در بازار مسکن تضعیف می‌کند.

در وضعیت فعلی نیز که حجم نقدینگی در کشور از ۲۵۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده است و با توجه به جذابیت بورس در کوتاه مدت ممکن است سرمایه به سمت بورس برود اما به دلیل اینکه مسکن محیط امن تر و کم ریسک تری است در بلند مدت سرمایه ها همچنان به سمت مسکن می رود. حال با توجه به جمیع جهات در ارتباط با پیش بینی آینده قیمت مسکن باید گفت روندها چشم انداز روشنی را نشان نمی دهند. در کشور ما مسکن که در یک رکود پنج ساله گیر افتاده بود از ابتدای سال ۱۳۹۷ تحت تاثیر عوامل مختلف اقتصادی اجتماعی و سیاسی با جهش قیمتی حدود ۷۰درصدی نسبت به سال قبل مواجه شد که این افزایش قیمت البته در همه جا یکنواخت نبود. افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ همچنان ادامه یافت طبق آمارهای بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مسکن در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ حدود ۷۰درصد افزایش قیمت داشته و بر مبنای آخرین آمارها قیمت مسکن در تهران در خرداده ماه ۱۳۹۹ نسبت به زمان مشابه در سال قبل ۵/۴۲ درصد افزایش یافته است. در پیش بینی روند آتی قیمت مسکن در کشور علاوه بر متغیرهای ماندگار و بنیادی باید تاثیر عواملی مانند همه گیری ویروس کرونا را نیز لحاظ کرد. شواهد و قرائن نشان می هد که این ویروس جهان گیر که از اواخر سال گذشته میلادی شیوع پیدا کرده و نظم جهان را بر هم زده است کماکان به حیات خود ادامه خواهد و در خوشبینانه ترین حالت یک سال دیگر مهمان بشر است همچنین بررسیها نشان می دهد در همه جهان علیرغم عرضه کم مسکن و کاهش عرضه اما قیمت مسکن افت محسوی نداشته و در کشور ما همچنان افزایش بوده است. از طرفی دیگربا توجه به روند رو به رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی علیرغم کاهش قدرت خرید مردم و خروج بخش مهمی از تقاضای واقعی از بازار مسکن اما این بازار همچنان به رشد خود ادامه خواهد داد چرا که بنا به دلایل ذکر شده بازار مسکن بازاری امن، پربازده و مطمئن است بنابراین در سال ۱۳۹۹ مسکن حتی فراتر از نرخ تورم عمومی به رشد خود ادامه خواهد داد مگر اینکه برای کنترل نرخ ارز چاره ای اندیشیده شود. وضعیت بازار بورس نیز یکی از پارامترهایی است که باید به آن توجه کردبازار بورس طی سال گذشته و چندماهه امسال روند رشد شتابان و بی ضابطه ای را سپری کرده است و معاملات آن به نحو سرسام آورس سودده بوده اند. این سود بادآورده یقینا دیگر بازارها از جمله طلا ارز خودرو و مسکن را نیز دستخوش تلاطم خواهد کرد چرا که سرمایه گذاران بازار سرمایه ترجیج میدهند بخش از سود خود را در بازاری مطمئن تر سرمایه گذاری کنند بنابراین به نظر می رسد یا باید ترمز بورس کشیده شود یا همچنان شاهد افزایش قیمت ها در دیگر بازارها باشیم.