ثروت پنهان در نقاط منجمد تهران

به گزارش شهر، جماران و ۱۲ محله خاص دیگر واقع در نقاط مختلف شهر تهران را با توجه به برخورداری از بافت منحصر به فرد و متفاوت با بافت غالب شهری، «روستا محله» نامید. در میان روستا محله‌های تهران، حفاظت از بافت جماران به دلیل برخورداری از هویت تاریخی و سیاسی به شکل خاص‌تر مورد توجه قرار می‌گیرد؛ اما صرف‌نظر از این موضوع، تمام ۱۳ روستامحله پایتخت به لحاظ ضوابط شهرسازی در مقایسه با سایر محله‌های شهر تهران به‌طور ویژه در مقررات دیده شده‌اند.

ویژگی مشترک همه این محله‌های خاص یکی برخورداری از بافت روستایی و دیگری منجمد باقی ماندن آنهاست. این محله‌های خاص اصالت طبیعی خود را حفظ کرده‌اند و تقریبا تمام خانه‌های موجود در آنها بین یک تا سه طبقه هستند که می‌توان آنها را خانه‌های ویلایی قدیمی نامید. یک شاخص اصلی دیگر برای نمایش تفاوت این محله‌ها با سایر محله‌های شهر تهران این است که هنوز برج‌سازها اجازه ورود به این محله‌ها را پیدا نکرده‌اند. جماران، حصارک واقع در منطقه یک، درکه، اوین، باغ فیض، تجریش، چیذر، حصارک واقع در منطقه پنج، حکمت، دربند، فرحزاد، کن، گلابدره و مرادآباد که در مجموع مساحتی حدود ۲۰۰ هکتار از کل عرصه ۶۴۰ کیلومتر مربعی شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند، ۱۳ محله خاص و ثروتمند شهر تهران هستند که ساکنان اغلب این محله‌ها از این برخورداری غافلند.

البته ممکن است با شنیدن نام این محله‌ها، سوء برداشت درباره ارتفاع ساختمان‌ها پیش بیاید؛‌ کمااینکه شهروندان در اطراف محله‌هایی همچون اوین، دربند و فرحزاد تعداد زیادی ساختمان بلندمرتبه که ساخته شده یا در حال ساخت است، مشاهده می‌کنند. اما باید توجه داشت تعریفی که از روستامحله‌ها می‌شود، مربوط به پهنه فیزیکی کوچک‌تری از کل محله‌هایی به این نام است. در واقع روستامحله اولین نقطه‌ای خاص با تعداد پلاک محدود در دل محله اوین است و در نتیجه اطراف این بافت روستایی، ضوابط ساخت‌وساز بدون محدودیت‌های خاص اعمال شده و در نتیجه ساختمان‌های بلندمرتبه تا مجاورت مرز بافت روستایی ساخته شده‌اند.

آنچه این محله‌ها را به کانون توجه کارشناسان، مردم و مدیران شهری تبدیل کرده است، اتفاقات اخیر درباره ساخت‌وساز با ارتفاع بیش از محدوده مجاز روستامحله‌ها توسط دولت در محله جماران بود که البته با ورود مدیریت شهری به این موضوع، فعلا دوئل میان دولت و مدیریت شهری بر سر مجوز ساخت‌وساز در این بنا تعلیق و مقرر شده کمیته کارشناسی در شورای عالی شهرسازی و معماری در این رابطه تصمیم‌گیری کند. بنابراین شورای مذکور باید در نهایت تصمیم بگیرد که آیا از روی ضوابط طرح تفصیلی برای روستا محله‌هایی از جمله جماران خواهد گذشت و مجوزی با مختصات مطلوب دولت، امکان صدور پیدا خواهد کرد یا اینکه این ضوابط تثبیت خواهد شد و همچنان محدودیت‌های ساخت‌وساز در جماران و ۱۲ محله دیگر باقی می‌ماند. پهنه بافت روستامحله‌های تهران در طرح تفصیلی با عنوان «R۲۱۱» و «R۲۱۲» قابل شناسایی است، به این معنا که در این پهنه‌ها ساخت و ساز صرفا با تراکم ۲ یا حداکثر ۳ طبقه ممکن خواهد بود و به نوعی وضع موجود ابنیه قرار است برای همیشه حفظ شود.

هفته گذشته یک عضو شورای شهر تهران در توییتی اعلام کرد که بررسی پرونده جماران خاتمه یافته و دولت از پیگیری «اضافه‌سازی» در این روستامحله گذشته است؛ در حالی که بررسی «دنیای اقتصاد» نشان داد این پرونده هنوز در کمیته‌های کارشناسی مشترک دولت و مدیریت شهری باز بوده و در حال رسیدگی است. باید توجه داشت این شکل از اطلاع‌رسانی می‌تواند مطالبه عمومی برای تصمیم‌گیری درست درباره محله جماران را خدشه‌دار کند.

به گزارش دنیای اقتصاد ، گذشته از این، اکنون پرونده ساختمان دولتی در روستامحله جماران به حساس‌ترین مرحله رسیده و نظر کمیته کارشناسی که در روزهای آینده نهایی و منتشر خواهد شد، اهمیت زیادی دارد. هر تصمیمی که درباره این ساخت‌وساز صورت گیرد، می‌تواند در ۱۲ روستامحله دیگر شهر تهران نیز مبنای تصمیمات آتی مدیریت شهری شود؛ چه این تصمیم عبور از ضوابط موجود باشد و چه دولت را موظف به پایبندی به ارتفاع مجاز پیش‌بینی شده برای این محله خاص کند. در ابتدا تصور این بود که شورای عالی شهرسازی و معماری می‌تواند مصوبات طرح تفصیلی را نقض کند، اما مداقه در اسناد بالادستی مربوط به حفظ میراث محله جماران نشان می‌دهد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در بیست و هشتم خرداد سال ۱۳۸۰ مصوبه‌ای در همین زمینه گذرانده و به صراحت برای حفظ و صیانت از بافت محله جماران تعیین تکلیف کرده است. در این مقطع حساس اگر نهاد دولتی تصمیم‌گیر یعنی شورای عالی شهرسازی و معماری و نیز شهرداری و شهروندان تهرانی از وجود ثروتی پنهان در این محله‌ها مطلع شوند، سرنوشت پرونده جماران و درخواست‌های بعدی از سمت ساکنان ۱۲ محله دیگر می‌تواند به مسیر درستی هدایت شود و به مقصدی که آنها را منتفع می‌کند، برساند.

مقصود از این ثروت پنهان و از نظر دورمانده، از یکسو داشته‌های طبیعی و منحصر به فرد این محله‌ها است که در اغلب محله‌های دیگر شهر تهران به این شکل وجود ندارد. علاوه بر این ساکنان محله‌های مذکور با وجود برخورداری از مزایای آب و هوایی بافت روستایی که در آن ساکن هستند، به امکانات شهری نیز دسترسی کامل دارند و این یعنی آنها از آرامش و سلامت توام با دسترسی‌های شهری برخوردار هستند. از طرفی منافع اقتصادی ساختمانی در این محله‌ها نیز اگرچه از جنس سایر ساختمان‌های شهر نیست، اما در میان و بلندمدت می‌تواند کسب عایدی قابل توجهی را برای آنها تضمین کند. این محله‌ها همچنین از آفت برج‌سازها و مال‌سازها در امان بوده و در نتیجه عنصر ترافیک و آلودگی در آنها آزاردهنده نیست. اما ثروت ناشی از منافع اقتصادی ساختمان‌های این محله‌ها به‌صورت مشروط امکان نقد شدن دارد و این شرط، ادای تکالیف شهرداری تهران در قبال روستامحله‌های پایتخت است. شهرداری تهران باید برای تشویق ساکنان این محله‌ها به حفظ وضع موجود از مشوق‌هایی همچون معافیت از پرداخت عوارض شهری و حتی برخی مالیات‌هایی که ارتباط مستقیمی با مالیات و عوارض شهری ندارند، استفاده کند. افزون بر این پیش‌بینی کاربری هدفمند و سازگار با بافت روستامحله و تقویت کارکرد گردشگری در این محله‌ها از اهمیت بسزایی برخوردار است. به‌عنوان مثال ایجاد کافه محله‌ها در فضای باز و سرپوشیده خانه‌های ویلایی این محله‌ها می‌تواند هم به درآمدزایی اهالی منجر شود و هم آنها را از ساخت‌وساز برای کسب عایدی اقتصادی از ساختمان‌شان بی‌نیاز کند. اجرای پروژه‌های کلیدی و خاص توسط مدیریت شهری نظیر تملک املاک کسانی که قصد فروش ساختمان خود را دارند، توسط شهرداری و ایجاد کاربری عمومی برای این املاک از دیگر اقداماتی است که محرک توسعه در عین حفاظت از محله‌های مذکور خواهد شد. مرمت المان‌های شهری نظیر دیوارها و نماهای ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی در این محله‌های نیز باید با حسن سلیقه از سوی مدیریت شهری دنبال شود تا بتواند زمینه‌ساز تقویت ارزش املاک مذکور شود. در واقع این ثروت با پیش‌شرطی از جنس ادای تکالیف خاص از سوی مدیریت شهری در میان و بلندمدت نقد خواهد شد. ساکنان محله‌های خاص باید بدانند اگرچه اکنون به دلیل انجماد ساخت و ساز در این نقاط، قیمت مسکن و زمین در محله‌های مذکور نسبت به بافت معمولی شهری در مجاورت آنها پایین‌تر است، اما ویژگی‌های این روستامحله‌ها قطعا در آینده نه چندان دور می‌تواند این نقاط را به یکی از کانون‌های ثروت‌آفرین در کلانشهر تهران تبدیل کند. طی پنج سال اخیر بسیاری از ساکنان تهران تمایل به مهاجرت به روستاهای اطراف تهران نظیر لواسان، کردان و نظایر آن را پیدا کرده‌اند تا از مزایای زیستن در بافت سبز این نقاط در عین نزدیکی به تهران برخوردار شوند؛ امتیازی که ساکنان روستامحله‌های پایتخت همین حالا از آن برخوردار هستند. محله‌های گران‌قیمت شهر تهران که از دهه‌های گذشته سر و شکلی متفاوت پیدا کرده و در فرآیند توسعه به کانون‌های بلندمرتبه‌سازی تبدیل شده‌اند، شاید اکنون با میانگین قیمتی بالاتر املاک،‌ برخوردارتر از روستامحله‌ها به نظر برسند، اما امتیازهای خاص ۱۳ محله مذکور نظیر تراکم جمعیت معقول متناسب با ظرفیت سرانه‌های خدماتی آن نقطه را ندارند و در معرض تهدید مال‌سازی و ترافیک و آلودگی ناشی از جذب سفر به این محله‌ها هستند. برتری‌های این روستامحله‌ها نسبت به بیش از ۳۰۰ محله دیگر پایتخت از جنس برتری‌های منحصر به فردی است که قابل خلق دوباره در محیط شهری نیستند و ارزش مادی و معنوی آنها در سال‌های آتی بروز و ظهور خواهد یافت.