در عین حال بازسازی شهر باید دائم اجرا شود تا معایبی که به‌دلیل ساخت‌وساز بی‌رویه و نامتناسب ایجاد شده است رفع شود. یکی از مهم‌ترین نتایج مستقیم بازآفرینی معابر و فضاهای شهری افزایش قیمت املاک در مجاورت آنهاست. در روش مدیریتی
Business Improvement District - BID محدوده‌هایی در مناطق تجاری شهر با استفاده از ویژگی‌ها و امکانات قبلی آنها و با سرمایه کسبه و ساکنان آن بازسازی می‌شود.
بنیان اصلی این طرح بر «رونق بخشیدن به کسب و کار» استوار است تا در نتیجه آن هزینه‌ها به صورت داوطلبانه و با رضایت ذینفعان، تامین شود.
در بعضی از بازارچه‌های مناطق شمالی تهران چند فروشنده بزرگ با توافق یکدیگر و هماهنگی شهرداری ناحیه کوچه‌ها و نمای ساختمان‌ها را بازسازی کرده‌اند تا از این طریق بر رضایت مشتریان خود بیفزایند. در مناطقی مانند محدوده محله‌های یخچال، سهیل و دولت در نزدیکی خیابان شریعتی و محله‌هایی چون جماران یا چیذر می‌توان این کار جمعی را دید. اما مشابه این طرح در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای قابل اجرا نیست یا نمی‌توان آن را از مغازه‌دارانی که درآمد چندانی ندارند انتظار داشت. اینجاست که نقش مداخله‌گر شهرداری و پیمانکاران آن اهمیت پیدا می‌کند. با این حال یک مشکل بزرگ مانع این بازآفرینی می‌شود و آن نبود قوانین مرتبط برای دریافت عوارض محلی از واحدهای تجاری یا حتی مسکونی است.
مسلما مالک یک خانه در منطقه‌ای مرفه و برخوردار از خدمات شهری که سرانه فضای سبز و حمل‌ونقل عمومی کافی دارد باید عوارض بیشتری از مالک خانه‌ای با همان مساحت در یک منطقه نابرخوردار پرداخت کند. دریافت عوارض و مالیات براساس امکانات منطقه‌ای و برخورداری از مزایای بازآفرینی هم بخشی از درآمد شهرداری را تامین می‌کند و هم امکان خدمات‌رسانی به مناطق نابرخوردار را فراهم می‌کند. نمونه‌های موفق بازآفرینی در تهران خیابان‌هایی مانند ۳۰ تیر هستند که پس از پایان طرح با افزایش قیمت املاک و بهبود کسب و کار روبه‌رو شدند. برای بعضی از خیابان‌های دیگر مانند خیابان ولیعصر هم طرح‌هایی مانند خیابان کامل پیشنهاد شده است که مهم‌ترین مشکل آنها یعنی حمل‌ونقل را بهبود می‌بخشد. درصورتی که در بخشی از یک معبر طرح خیابان کامل اجرا شود و در مدت چند سال باعث رونق کسب و کار در آن شود، می‌توان از درآمدهای این بخش از شهر برای بهبود شرایط زیست در دیگر قسمت‌ها استفاده کرد.
سودمندی برد-برد
برخی از اهداف BID بهبود سیما و منظر شهری، ارتقای امنیت و کاهش وقوع جرایم، توسعه کسب وکار در نتیجه تعاون و مشارکت، ارتقای حس تعلق ساکنان و کسبه از طریق ارتقای کیفیت محیطی و حمایت از کسب و کارهای محلی است. مغازه‌داران در جایی که مشتریان بیشتری داشته باشند حاضر به پرداخت اجاره بیشتری هستند و ساکنان خانه‌ها هم در محله‌ای که رفاه و جذابیت بیشتری داشته باشد اجاره‌بهای بیشتری پرداخت می‌کنند.
قانون و سامانه اخذ عوارض محلی نیز می‌تواند به همین نسبت عوارض را افزایش یا کاهش دهد. در این میان باید بر یک نکته نیز توجه کرد. اگر بازآفرینی یک منطقه وسیع مانند بازارچه یا بوستان به بهره‌بردار خصوصی واگذار شود، این احتمال هم وجود دارد که بهره‌بردار برای کسب درآمد کافی آن را منحصر به گروه خاصی از شهروندان کند. یک پژوهشگر شهری در این‌باره می‌گوید: اگر طرح‌هایی مانند BID منجر به جدا کردن بخشی از شهر و اختصاص آن به گروهی از شهروندان شوند به مقصود خود نمی‌رسند. ما نیاز به طرحی داریم که در نتیجه آن تمام شهروندان قادر به بهره‌گیری از مزایای بازآفرینی باشند.
سیدمهدی معینی می‌افزاید: موضوع مهم این است که نمی‌توان این طرح‌ها را به همان صورتی که در کشورهای دیگر اجرا شده است در تهران «کپی» کرد. بلکه باید شرایط بومی را هم درنظر گرفت.
بازگرداندن حیات به مرکز شهر
یک استاد شهرسازی با شرح اجرای طرح‌های BID در غرب می‌گوید: مراکز خرید قلب تپنده شهرهای جهان هستند که در بهبود کیفیت زندگی ساکنان نقش حیاتی ایفا می‌کنند اما عواملی مانند حومه‌گرایی در دهه‌های اخیر باعث از بین رفتن حیات اجتماعی آنها شده است و شهرسازان به‌دنبال راهکارهایی برای بازگرداندن حیات به این مراکز هستند. ناحیه بهبود کسب و کار BID یک سامانه خودکفاست که در دهه‌های ۶۰ و ۷۰ میلادی در شهرهای آمریکا و کانادا به اجرا درآمد تا مراکز شهرها را احیا کند.
مجتبی رفیعیان می‌افزاید: در این وضعیت ۲ چالش عمده پیش روی شهرها قرار گرفت. یکی اینکه چطور می‌توان جذابیت سابق را به مراکز شهری بازگرداند و دیگر اینکه چطور می‌توان از سرمایه‌های عمومی و مؤسسات خصوصی برای این کار استفاده کرد. او بیان می‌کند: در سال ۱۹۶۹ اولین BID در تورنتو اجرا شد و اوج اجرای این طرح‌ها در سال‌های ۱۹۹۰ تا ۲۰۰۳ بود. البته BID بیش از آنکه یک محدوده فیزیکی باشد یک سازوکار برای بهسازی و مدیریت محدوده تجاری بر پایه مشارکت بخش‌های عمومی و خصوصی است.
رفیعیان تأکید می‌کند: اصل اساسی در BID توافق اکثریت صاحبان املاک تجاری یا مستأجران و تعیین مالیات برای این خدمات است که مورد تأیید مسئولان شهری قرار می‌گیرد. مالیات‌ها باید عادلانه باشد و هرکسی که در آینده سود می‌برد باید در هزینه نیز سهیم باشد. او می‌افزاید: BID باید در یک رای‌گیری عمومی تشکیل شود و از نظر قانونی مجاز به فعالیت باشد. این طرح در مناطقی ایجاد می‌شود که املاک تجاری آنها بیشتر از املاک مسکونی باشد. به گفته رفیعیان ۲ دسته خدمات مکمل شهری و امنیتی مانند شست‌وشوی دیوارها و معابر یا ترمیم فضای سبز و همین‌طور نگهبانی خصوصی و گشتزنی در محل با ارتباط مستقیم با نهادهای مسئول انجام می‌شود. در بخشی از برنامه‌های این محدوده‌ها مانند کمک به کارتن‌خواب‌ها نیز با همکاری سازمان‌های مردم‌نهاد انجام می‌شود. طرح‌های BID بعد از به پایان رسیدن نیز هزینه‌هایی برای نگهداری و تداوم دارد که از طریق مالیات و عوارض تجاری تامین می‌شود. با توجه به سابقه و شیوه مدیرت شهرها در ایران که اکنون نیز درگیر تمرکزگرایی و خصوصی‌سازی امور شهری است به‌نظر می‌آید مهم‌ترین مانع اجرای طرح‌های BID مشکلات قانونی در این زمینه باشد. حتی اگر گروهی از کسبه یک محدوده حاضر به مشارکت داوطلبانه و تامین هزینه‌های بازآفرینی در محدوده کار خود باشند ممکن است در مراحل اجرا به موانع قانونی برخورد کنند. تدوین قوانین لازم در پارلمان محلی می‌تواند راه این مشارکت را باز کند و از هزینه‌های شهرداری‌ها در شرایط اقتصادی فعلی بکاهد.
ارتقای کیفیت زندگی و درآمد پایدار در قلب تهران با بازآفرینی صحیح
علی‌محمد سعادتی_شهردار منطقه ۱۲
شهروندان از منطقه ۱۲ به‌عنوان قلب طهران انتظار دارند که در این منطقه، هویت اصیل این شهر که شاید زیربار توسعه‌محوری‌های ناهمگون کمرنگ شده باشد، دوباره برجسته شود. اساس کار در برخی از محله‌های منطقه را بر این محور گذاشته‌ایم تا انتظاری که می‌تواند به برخورداری بیشتر شهروندی از امکانات، برقراری عدالت، بهبود فضای کسب و کار، ارتقای شاخصه‌های زندگی و درنهایت افزایش درآمدهای مالیاتی و عوارض آن هم با رضایت مردم بینجامد، برآورده شود. زمانی که مردم، سرمایه‌گذاران و کسبه با رضایت از بهبود فضای محله مالیات و عوارض مناسب‌تری را پرداخت می‌کنند، قطعا درآمد پایدار شهرداری هم به‌طور غیرمستقیم افزایش می‌یابد. با چنین دیدگاهی پروژه ایجاد پلازای شهری در محوطه میدان امام خمینی، توجه به نحوه بارگیری مغازه‌های این محوطه و احداث و بازآفرینی خانه شهر (ساختمان بلدیه) با جدیت دنبال می‌شود. این میدان، خاطرات تاریخی گسترده‌ای به‌ویژه از نظر فرهنگی و سیاسی معاصر با خود به همراه دارد و پس از تکمیل پروژه تکانی اساسی به محدوده اطراف خودش می‌دهد. از سوی دیگر به‌منظور حفظ بافت مسکونی در بخش اراضی املاک فوقانی تونل امیرکبیر و زیرگذر امین‌حضور مربوط به منطقه ۱۲-که به‌دلیل افزایش بافت تجاری و اداری در حال از دست رفتن است- بناست این املاک به خدمات عمومی نظیر ایجاد فضای سبز و فروشگاه‌های محلی و... اختصاص یابند تا مشوقی برای ماندن شهروندان ساکن در این قسمت شود. ساکنان این منطقه، معمولاً از خانواده‌های اصیل و قدیمی شهر تهران هستند و انس و الفت بسیاری با محله‌های خود دارند. با وجود آنکه تجاری و اداری‌شدن این بخش، نفع مالی بیشتری به همراه دارد، به‌دلیل ارزش بافت مسکونی برای حفظ زیست شبانه منطقه و ایجاد امنیت و سلامت برای شهر، اختصاص این املاک به خدمات عمومی برای شهروندان در اولویت تصمیم‌گیری‌های مدیریت شهری قرار دارد. در عین حال می‌توان با ارائه طرح صحیحی با لحاظ کردن موقعیت جغرافیایی، فرهنگ غالب بر محدوده و خواسته‌ها، فضاهایی را شکل داد که درنهایت نفعش هم به شهروندان برسد و هم تا حدودی درآمدی پایدار و سالم را روانه خزانه مدیریت شهری کند.
منبع: همشهری
نظر شما