به گزارش خبرنگار شهر، با وجود گذشــت بیش از چند دهه از تهیه طرح های بهســازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری در کشور و توجه به این بافت ها به عنوان فرصتی جهت توسعه درونی شهرها همچنان در مسیر محقق نشدن طرح ها و افزایش بافت های فرسوده شهری به ویژه در کلانشهر تهران قرار داریم. در این میان مهم ترین عامل اثرگذار در توسعه فرسودگی و متروک شدن بافت های فرسوده قطعا عامل اقتصادی است.
او ادامه داد: بافت های فرسوده به دلیل شرایط حاکم عمدتا مأمن زندگی برای قشرهای ضعیف جامعه هستند. مشکلات موجود در زمینه جذب منابع مالی پروژه های نوسازی بافت های فرسوده شهری و عدم شناسایی شیوه های مناسب تأمین مالی باعث شده تا پروژه های نوسازی با کمبود منابع مالی مواجه شده و از قابلیت الزم برای اجرا برخوردار نباشند.
چطور یک ملک فرسوده را نوسازی کنیم
از سال ۹۵ تمام امور مربوط به نوسازی بافت فرسوده از اطلاع‌رسانی تا شناسایی متقاضیان و بررسی اسناد و مدارک معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل به سازمان نوسازی واگذار شد و این کار از طریق دفاتر نوسازی که در تمام محلات شهری حضور دارند انجام می‌شود. با تغییر متولی نوسازی بافت فرسوده کسانی که قصد نوسازی ملک خود را دارند باید در گام نخست به دفاتر نوسازی واقع در منطقه یا محله سکونت خود مراجعه کنند و پس از تأیید فرسودگی ملک از طریق سامانه و اطمینان از قرار گرفتن ملک در بافت فرسوده به مرحله تشکیل پرونده وارد شوند.
تشکیل پرونده با در دست داشتن اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و قبوض آب، برق، گاز و تلفن با مراجعه به دفاتر نوسازی انجام خواهد شد و پس از آن بازدید کارشناس و بررسی ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان برای تعیین تعداد طبقات جواز ساخت، بررسی عقب نشینی، دریافت ابعاد جدید ملک، نقشه کشی با همکاری دفاتر نوسازی، دریافت تأیید نقشه، صدورمجوز نوسازی، تعهد به رعایت استانداردهای بهینه‌سازی مصرف انرژی و رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان دیگر مراحل نوسازی ملک هستند. مالکان پس از طی این مراحل می‌توانند ساخت و ساز ملک را آغاز کنند.
دفاتر نوسازی همزمان با انجام ثبت‌نام، بررسی می کنند که نوسازی با توجه به مکان ملک، متراژ، دریافت پروانه ساخت و جوازها، چقدر هزینه دارد و همه جزئیات به اطلاع مالک می‌رسد، مالکان با توجه به اینکه املاک واقع در بافت فرسوده هستند می‌توانند با استفاده از بسته‌های تشویقی بدون پرداخت عوارض، مجوز نوسازی ملک را با ۲ سال فرصت برای انجام ساخت و ساز دریافت کنند.
مشوق های دولتی
بخشی از مشوق‌ها را دولت برعهده گرفته است، مشوق‌هایی مانند کاهش نرخ سود بانکی سازندگان به نصف نرخ سود متداول که در حال حاضر این نرخ ۹ درصد است. همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات خریداران واحدهای نوسازی شده به ۶ درصد نیز یکی دیگر از مشوق‌های دولت است.
از نیمه دوم سال گذشته در شهر تهران به سازندگان حرفه‌ای تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام نوسازی پرداخت می شود که تا پیش از این ۱۷۰ میلیون تومان بود. البته آمار نشان می دهد به دلیل عدم جذابیت و بازده پایین سرمایه در بافت های فرسوده، تسهیلات با استقبال چندانی از طرف بخش خصوصی همراه نشده است.
از محل بند الف تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۳۹۸ به انبوه‌سازانی که در سطح کلانشهر تهران با استفاده از فناوری‌های نوین مبادرت به ساخت و ساز کنند، تسهیلات نوسازی به ازای هر واحد ۲۵۰ میلیون تومان به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد (قرارداد عاملیت) ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد(بدون سپرده) و ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶ درصد (خرید اوراق) توسط بانک عامل (بانک مسکن) پرداخت می‌شود.
همچنین ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نوسازی به روش خودمالکی در بافت ناکارآمد شهر تهران به متقاضییان پرداخت می‌شود. این تسهیلات به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد (قرارداد عاملیت) ۳۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶درصد (خرید اوراق) و ۲۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد (بدون سپرده) اختصاص یافته است.
دیگر انبوه‌سازان در کلان شهرها، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۳۰، ۲۲۰ و ۱۸۰ میلیون تومان برای هر واحد در حال ساخت تسهیلات دریافت می‌کنند. متقاضیان خود مالکی نیز در کلان شهر ها، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر از تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی و در سایر شهرها ۶۰ میلیون تومانی بهره خواهند برد.
باز پرداخت در یک دوره ۱۰ ساله (سه سال دوره مشارکت مدنی و هفت سال دوره فروش اقساطی) خواهد بود که قابل انتقال در زمان فروش به اشخاص است.
در این میان، شهرداری نیز تعهد دارد هزینه تخفیفاتی را که دستگاه‌های متولی برای اتصال انشعابات در نظر می‌گیرند بپردازد و این پرداخت در بیشتر موارد در قالب تهاتر پرداخت شده است. بر اساس مشوق‌های در نظر گرفته شده واحدهای تجمیع شده که متراژ آن از ۱۰۰ تا ۳۰۰ متر باشد بیشترین مشوق‌ها در تخفیف مجوزها، انشعابات، تراکم بیشتر را دارند. مالکانی که اصلاً تمایلی به تجمیع ندارند نیز می‌توانند ملک خود را نوسازی کنند اما حمایت‌ها و مشوق‌ها در قطعات کوچک کمتر است. بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران، متراژ مناسب برای نوسازی در حال حاضر ۲۰۰ متر است.
یکی دیگر از مشوق‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی پرداخت ودیعه به ساکنان این واحدها است تا در مدت نوسازی توان مالی برای اجاره مکانی مناسب داشته باشند. تسهیلات ۲۰ میلیونی ودیعه مسکن به ساخت و سازهای تجمیعی شامل بیش از ۳ پلاک با اعمال یارانه‌های لازم توسط دولت و شهرداری‌ها پرداخت می‌شود.
با وجود همه این مشوق ها اما نوسازی بافت های فرسوده در تهران چندان با موفقت همراه نبوده است. دولت از سال‌های گذشته نوسازی سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق هدف بازآفرینی شامل بافت فرسوده، حاشیه شهرها و سکونتگاه های غیررسمی را در دستور کار قرار داده است که در عمل با توفیق کامل مواجه نشد؛ تاجایی که حتی حسن روحانی رئیس جمهور نیز بر این امر تأکید داشته و می گوید پیشرفت عملیات احیای بافت فرسوده بر اساس انتظار نبوده است.
چرا شهروندان تن به نوسازی نمی دهند
یکی از مشکلاتی که متقاضیان نوسازی آن را مطرح می‌کنند موضوع پارکینگ است. بر اساس طرح‌های شهرداری و دولت هر واحدی که نوسازی می‌شود باید دارای پارکینگ باشد اما برای واحدهای کوچک متراژ تأمین پارکینگ برای تمام واحدها که متوسط آن ۴ واحد است امکان‌پذیر نیست. جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید ما سعی کردیم پارکینگ را در نوسازی به معضل تبدیل نکنیم.
با افزایش قیمت‌ها و افزایش قیمت مسکن، مالکان بافتهای فرسوده نگران افزایش هزینه نوسازی هستند. از سوی دیگر مسئله تجمیع یکی از مشکلات اساسی است. وجود چند ورثه برای یک ملک یا در اجاره بودن ملک از دلایل اصلی این ممانعت است. به گفته این مسئولان چنانچه ملک به‌صورت مشارکتی با سازنده ساخته شود بسته به محله و منطقه در محله بالا سهم به صورت ۶۰ درصد برای مالک ۴۰ درصد برای سازنده، در محله متوسط شهری سهم به‌صورت ۵۰ به ۵۰ و در محله‌های جنوبی سهم ۶۰ درصدی برای سازنده و ۴۰ درصدی برای مالک در نظر گرفته می‌شود. تعداد واحدها هم بستگی به متراژ و عرض معبر دارد که در کمترین متراژها ۳ واحد و با افزایش متراژ یک یا دو واحد تراکم تشویقی دارد. برای هر واحد نیز ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت پرداخت می‌شود.
یکی دیگر از علل پیشرفت اندک احیای بافتهای فرسوده را می‌توان در طیف وسیعی از رویدادهای مختلف از جمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان جست وجو کرد. جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده است؛ بطوری که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام شده و مانند آن است.
این جریان قطعا بر روی صدور پروانه های نوسازی در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش یافته است. یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافتهای فرسوده از کل مسکن تولید شده در نقاط شهری از ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است.
به این ترتیب بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت شده و اگر سازندگان بر روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آنها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، بازنده سازی آنها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارد و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار آتی مسکن در این بافت‌ها تا ۳۰ درصد کل بازار معاملات مسکن را شامل خواهد شد.
مسئله دیگر در این مورد مقاومت دستگاه های دولتی است که موظف به واگذاری زمین های مازاد خود در بافت های فرسوده به منظور نوسازی به وزارت راه و شهرسازی هستند. بسیاری از اراضی با مالکیت دولتی، نهادهای حاکمیتی، وقفی و مانند آن در قلب شهرها بصورت رها شده و بلاتکلیف باقیمانده‌اند که ظرفیت بالقوه‌ای برای نوسازی مسکن، جابجایی ساکنان پهنه‌های پرخطر، آزادسازی اراضی درون بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و به ثمر نشاندن جریان بازآفرینی هستند.
علیرغم دستورات رئیس جمهور محترم، وزرای کشور، راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی، استانداران و سایر مقامات اجرایی کشور، دستگاه ها میل و همکاری قابل توجهی به منظور تعیین تکلیف اراضی رها شده در مالکیت خویش ندارند. با توجه به شناسایی‌های انجام شده این اراضی ظرفیت تولید بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را دارند و می‌توانند به عنوان یک تنخواه دائمی بانک زمین و مسکن وارد فرآوری و چرخه نوسازی مسکن، کلید به کلید و بازآفرینی شوند.
از سوی دیگر مسئله حاشیه نشینی و روند روند مهاجرت به شهرها است که طی ۱۰۰ سال گذشته توسعه یافته است به شکلی که از سال ۱۳۳۵ (اولین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) تا ۱۳۹۵ (آخرین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) نسبت شهرنشینی در ایران از ۳۰ درصد به ۷۵ درصد افزایش یافته است.
این در حالی است که شهرها امکان و زیرساخت‌های لازم برای میزبانی این موج عظیم مهاجرت را نداشتند و نتیجه ایجاد بیش از ۱۴۸ هزار هکتار بافت ناکارآمد و سکونتگاه های غیر رسمی با جمعیتی بالغ بر ۲۰میلیون نفر است. این یعنی مدیریت شهری و بدنه دولت و حاکمیت نظام امروز میراث‌دار تغییرات عظیم و روندهای مهاجرتی در دهه‌های ۱۳۴۰، ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ است و خوشبختانه امروز روندهای مهاجرتی تغییرات آرام‌تر و برنامه‌ریزی شده‌تری را طی می‌کنند.
آمارها نشان می‌دهند این ۲۰ میلیون شهروند در حدود ۵.۷ میلیون خانه غیرمقاوم زندگی می‌کنند که در دهه گذشته (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸) حدود ۶۰۰ هزار واحد در این بافت‌ها نوسازی و بهسازی شده است. بنابراین جامعه آماری هدف این اقدام حدود ۵ میلیون واحد نیازمند نوسازی است که باید در طول سال‌های برنامه ششم و هفتم توسعه تعیین تکلیف شوند.
در این میان با همکاری دولت و شهرداری‌های کشور نیز اقدامات زیربنایی و روبنایی جهت بهبود محلات و محیط زندگی ساکنان انجام شده است. در این میان برخی شهرهای کشور از بقیه پیش افتاده‌اند، برای مثال شهرداری تهران ضریب تحقق نوسازی بافت را در ده سال گذشته حدود ۴۰ درصد اعلام کرده است اما این نرخ در کل کشور در حدود ۱۰ درصد است.
به هر تقدیر، مجموعه ای از مشکالت شهرسازی و معماری، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و ... سبب شده تا مسئله نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری به یکی از مسائل مهم مدیریت شهری در کشورتبدیل شود. بهسازی و نوسازی بافت قدیم، مستلزم برخوردی سیستمی، چند رشته ای و مبتنی بر مطالعات اقتصادی، اجتماعی و حقوقی، سیاسی و کالبدی و محیطی کل شهر است و طبعاً اقدامی موردی و تک رشته ای که عمدتاً مبتنی بر مشخصه های ثابت فیزیکی باشد نیست و این مسیر بدون رعایت همه اصول راه به جایی نخواهد برد.
خبرنگار :سمیرا امیرچخماخی
نظر شما