اسکان ۲۰ میلیون نفر جمعیت در بافت فرسوده

به گزارش خبرنگار شهر، یکی از مخاطرات کشور و تهران به عنوان پایتخت بافت فرسوده است. بافت فرسوده بلوک‌های شهری هستند که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده و سه شرط ریزدانگی، نفوذنایذیری و ناپایداری را توامان دارند.

سال هاست دولت ها و شهرداری تهران کمر همت به بازآفرینی این بافت بسته اند. با گذشت سال های زیادی که بافت فرسوده مشخص شده و تسهیلات و تشویق هایی برای نوسازی آن در نظر گرفته شده است، شرایط امروز بافت فرسوده تهران چگونه است؟ راه حل بازآفرینی محلاتی که بافت فرسوده اند، چیست؟ کاوه حاج علی اکبری، مدیرعامل و عضو هیأت مدیره سازمان نوسازی شهر تهران در گفتگو با شهر به این سوال پاسخ داده و تاکید کرد: تشخیص و معرفی بافت فرسوده در ایران براساس آسیب پذیری در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله صورت گرفته است.

او با بیان این که مسئله بافت فرسوده از اوایل دهه ۸۰ همزمان با زلزله بم مورد توجه قرار گرفت چرا که تلفات جانی و مالی زیادی در پی داشت، افزود: بافت فرسوده بر همین اساس با تعاریفی و شاخص هایی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.

آیین نامه ۲۸۰۰ ایران (آیین نامه طراحی ساختمان ها در برابر زلزله) نیز معیار این مصوبات بوده و استانداردهای ایمنی ساختمان ها را در مقابل زلزله مشخص می‌کند. اولین شرط بافت‌های فرسوده ناپایداری در مقابل مخاطرات طبیعی است. ساختمان‌های بافت فرسوده در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله کم دوام بوده و در اثر زمین لرزه دچار فروپاشی می شوند.

وجود ۷۷هزار هکتار بافت فرسوده و ۶۰هزار هکتار سکونت های غیررسمی در کشور

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به شاخص‌های بافت فرسوده، گفت: بلوک‌های شهری که ۵۰ درصد از ساختمان‌ها ویژگی ناپایداری را دارند. این شاخص ساختمان‌های زیادی از شهرها را در بر می گیرد به همین دلیل دو شاخصه ۱- عرض کم معابر (ساختمان هایی که در معابر کمتر از ۶ متر واقع شده اند) ۲- مساحت کم پلاک ها (مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع) به معیارهای اصلی تشخیص بافت فرسوده اضافه شد. ۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده مصوب در کشور وجود دارد. در کنار موضوع بافت فرسوده، ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه‌های غیررسمی نیز شکل گرفته است. این ۱۳۷ هزار هکتار در مجموع ۲۰ میلیون نفر از جمعیت شهرنشین کشور را در خود جای می دهند.

سکونتگاه های ایران در محدوده خطرپذیری متوسط به بالا در مقابل زلزله

کاوه حاج علی‌اکبری در ادامه تاکید کرد: بافت فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی یک ویژگی مشترک دارند، آنهم نداشتن سازه های بادوام و حتی نیمه بادوام است که اگر مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله رخ دهد، آسیب جدی به ساختمان ها وارد می شود.

این موضوع از جهتی برای ایران اهمیت دارد که به جز محدوده های مرکزی کشور بقیه قسمت های کشور در محدوده خطرپذیری متوسط و خطرپذیری بالا در مقابل زلزله قرار دارد. آمار و تاریخ نشان می دهد که به طور متوسط در هر ۱۰ سال یک زلزله با شدت ۷ ریشتر رخ می دهد. نمونه آن زلزله بم و قبل از آن زلزله رودبار و منجیل است که خسارت‌های بسیار جدی را در پی داشته است.

او افزود: به همین دلیل در سیاست های کلی نظام، برنامه‌های ۵ ساله کشور و قوانینی که به تصویب مجلس رسیده، همیشه انجام اقداماتی جهت افزایش سطح ایمنی بافت فرسوده مد نظر قرار گرفته است. این اقدامات در راستای ترغیب مردم برای نوسازی ساختمان هایشان است. از سال ۱۳۸۳ به بعد بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در قوانین کشور مورد توجه قرار گرفته است و دولت و شهرداری ها مکلف شدند مجموعه اقداماتی انجام دهند تا رشد قابل توجهی در نوسازی به وجود آید.

مشوق های شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به این که سال ۸۹ در تهران سیاست‌های منسجمی برای نوسازی بافت فرسوده وجود داشته است، ادامه داد: اواخر سال ۸۸ شورای شهر تهران صدور پروانه را رایگان و دولت از همان سال ها تسهیلات ارزان قیمتی جهت نوسازی بافت فرسوده پرداخت کرد.

شهرداری سیاست راه اندازی دفاتر تسهیلگری، یک طبقه تراکم تشویقی، اعطای رایگان مساحت بن بست‌ها در ساختمان‌های تجمیعی و مجموعه متنوعی از مشوق‌ها را در نظر گرفته است. این اقدامات شهرداری تهران و ارائه تسهیلات توسط دولت باعث شده که نزدیک به ۵۰درصد ساختمان‌های بافت فرسوده در پایتخت نوسازی شوند.

بافت فرسوده کانون بحران در زلزله

کاوه حاج علی اکبری با اشاره توضیح این که اما در مقیاس فراتر از تهران و بافت فرسوده کشور این اتفاقات رخ نداده است، گفت: متوسط نوسازی در ۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده مصوب کشور ۱۵ درصد است. اگر نوسازی بافت فرسوده شهر تهران از این متوسط خارج شود نوسازی در بافت فرسوده کشور به زیر ۱۰درصد می رسد. این آمار نشان می دهد که تقریبا در تمام شهرهای کشور با خطرپذیری در مقابله با زلزله و تراکم ساختمان های کم دوام مواجه هستیم که اگر اتفاقی رخ دهد، این ساختمان ها می توانند به کانون بحران تبدیل می شوند.

۱۳۷ هزار هکتار از کشور در معرض خطر نابودی در زلزله قرار دارند؟

او در پاسخ به این سوال که آیا بافت فرسوده به جز زلزله و در مقابل سیل و مخاطرات دیگر طبیعی نیز آسیب پذیر هستند؟ گفت: این ساختمان ها در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله آسیب پذیر هستند. مخاطراتی مانند سیل و خطرات مصنوعی مانند آتش سوزی نیز آسیب محسوب می شوند. اما در ایران زلزله مصداق بیشتری دارد.

کاوه حاج علی اکبری با اشاره به این که آتشفشان هم یک مخاطره طبیعی است که در ایران مصداقی ندارد و به آن اشاره نمی شود، افزود: بخشی از بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در حریم های مسیل ها قرار گرفته و طبیعتا اگر سیلی بیاید به دلیل نداشتن سازه قوی و کم دوام بودن، این ساختمان‌ها را با خود می برد. مصداق این گفته، سیل نورز ۹۸ در استان های خوزستان، لرستان و گلستان است. فیلم ها نشان می داد سیل سازه هایی که بدون استاندارد در حریم رودخانه ها ساخته شده را با خود می برد. از سوی دیگر به دلیل ناکارآمدی سیستم ها، بروز یک آتش سوزی گسترده ای در بافت فرسوده می تواند به یک مسئله تبدیل شود. اما مسئله اصلی زلزله است، چون یک زمین لرزه تمام ۱۳۷ هزار هکتار (۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده و ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه‌های غیررسمی) و ۲۰ میلیون ساکن آن را درگیر می کند. البته همه بافت فرسوده در حریم مسیل یا رودخانه ساخته نشده است. به همین دلیل تمام ۷۷هزار هکتار بافت فرسوده در مخاطره سیل قرار نمی گیرند.

مراکز عمومی واقع در بافت فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال که چند درصد از بافت فرسوده مراکز عمومی هستند؟ تاکید کرد: شاخص تشخیص و تعریف بافت فرسوده مصوب، وجود ساختمان‌های مسکونی است. یعنی محدوده هایی که سکونت در آن وجود نداشته ملاک عمل تشخیص بافت فرسوده قرار نگرفته اند. ممکن است به صورت موردی فضاها و اماکن عمومی مانند مدارس در بافت فرسوده وجود داشته باشد ولی رویه قالب نیست و بافت فرسوده عموما مسکونی است.

پیشگیری از آتش سوزی های بعد از زلزله

کاوه حاج علی اکبری با اشاره به حریق‌های پس از زلزله، افزود: می دانم سازمان مدیریت بحران برنامه‌هایی را به مرحله اجرا رسانده است. آنچه مشخص است باید تاسیسات زیربنایی به ویژه گاز قبل از زلزله قطع شود. ظاهرا قبل از زلزله یک دوره طلایی ۱۰ تا ۱۵ ثانیه وجود دارد و دستگاه هایی قبل از زلزله وقوع این بلای طبیعی را هشدار می دهد. دستگاه های هشدار دهنده به صورت خودکار به تاسیسات زیر بنایی متصل هستند و تاسیسات زیربنایی را قطع می کنند تا بعد از زلزله حادثه ای رخ ندهد. اگر قبل از بروز زلزله تاسیسات زیربنایی قطع نشوند طبیعتا انفجارها و آتش سوزی های بعد از زمین لرزه رخ می دهد.

بعد از زلزله امداد رسانی به برخی مناطق بافت فرسوده غیرممکن است

در زمان بحران امدادرسانی در چند ساعت ابتدایی بسیار مهم است. با توجه به معابر تنگ و ریزش ساختمان های ناپایدار در معابر آیا این امدادرسانی در بافت‌های فرسوده به راحتی انجام می‌شود؟ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به این سوال پاسخ داد: اگر نوسازی رخ ندهد طبیعتا دسترسی دشوار و حتی غیرممکن خواهد بود. چون کوچه‌های کمتر از ۶ متر که ساختمان‌ها هم در آن آوار می‌شود، هیچ دسترسی را برای امدادرسانی فراهم نمی‌کنند.

کاوه حاج علی اکبری ادامه داد: البته بخشی از موضوع نفوذناپذیری در نوسازی بافت فرسوده اصلاح می‌شود. به عنوان مثال معابری که طبق طرح تفصیلی تهران باید ۶، ۸ یا ۱۲ متر باشد، با نوسازی پلاک‌ها و عقب نشینی صورت اصلاح می شوند و دسترسی به ساختمان ها در زمان بحران تامین شود.

تیرهای چراغ برق موانع فیزیکی که معابر را نفوذناپذیر می کند

او افزود: بخش دیگری از نفوذ ناپذیری به دلیل وجود موانع فیزیکی در معابر است. اصلی‌ترین موانع فیزیکی در تهران تیرهای چراغ برق هستند. اگر پلاک ها عقب نشینی کرده و معابر اصلاح شوند، موقعیت تیرهای برق به گونه ای است که دسترسی آسان را فراهم نمی کند. شهرداری تهران با استفاده از ستاد بازآفرینی شهر تهران و همکاری استانداری و شرکت برق منطقه ای توانست حدود ۱۲۰۰ پایه چراغ برق در معابر بافت فرسوده را جا به جا کند. البته منطقی این است که شبکه تاسیسات زیربنایی به صورت زیرزمینی باشد اما این اقدام هزینه های بالایی دارد و متولی مشخصی هم ندارد. به همین دلیل شهرداری به جا به جا کردن تیرهای چراغ برق رضایت داده و شرکت برق در حال این جا به جایی است. حدود ۲۵۰۰ تیر چراغ برق در بافت فرسوده شناسایی شدند که دسترسی را مختل می‌کنند. نیمی از آن جا به جا شدند. امیدواریم تا یکی دو سال آینده بقیه تیرهای چراغ برق را هم جا به جا کنیم.

کاوه حاج علی اکبری ادامه داد: فراتر از تهران، دسترسی یکی از معیارهایی است که در کنار ناپایداری ساختمان‌ها موضوع را به یک اولویت تبدیل می‌کند. در حقیقت از بین دامنه گسترده بافت‌های ناپایدار آنهایی که در اولویت قرار گرفته اند که از نظر دسترسی هم مشکل دارند و نفوذناپذیر تلقی می شوند.

میانگین مساحت بافت فرسوده در تهران ۸۰ متر است

با وجود حمایت‌های شهرداری (صدور رایگان پروانه و...) و تسهیلات دولتی چرا نوسازی بافت‌های فرسوده سرعت کافی ندارد؟ تمایل مردم به نوسازی کم است یا تشویق ها به اندازه کافی نیست؟ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال گفت: تشویق‌های دولتی که وجود دارد اما شبکه بانکی صد در صد هزینه‌های نوسازی را تقبل نمی کند بلکه درصدی از آن را تامین می کند و در دو سال گذشته تسهیلات بانکی افزایش قابل توجهی داشته است. در حال حاضر به ازای ساخت هر واحد مسکونی تا ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات از طرف دولت ارائه می شود.

بخشی از این تسهیلات با بهره ۹ درصدی و بخش دیگر با بهره ۱۸ درصد است. میانگین مساحت بافت فرسوده در تهران ۸۰ متر است. اگر ۶ میلیون هزینه نوسازی هر متر مربع باشد، هر واحد حدود ۵۰۰ میلیون تومان هزینه بر می دارد که ۶۰درصد آن را دولت از طریق شبکه بانکی تامین می کند. بقیه هزینه نیز از طریق شراکت مالکین و سرمایه گذاران و مشارکت سرمایه گذاران بخش خصوصی تامین می شود. علاوه بر این که دولت به جز تسهیلات بانکی با تسهیلاتی مانند اسکان موقت و... حمایت های قابل توجهی از مالکان می‌کند. با توجه به مدل مشارکت بخش خصوصی که در بافت فرسوده تهران شکل گرفته به همراه تسهیلات بانکی هزینه های نوسازی در بافت فرسوده تامین می شود.

مشکلات مالکیت مانع نوسازی بافت فرسوده

او با بیان این که نوسازی بخش هایی از بافت فرسوده که صورت نمی گیرد یا سرعت ندارد به دلایل مالی نیست، افزود: دلایل دیگری وجود دارد. مثلا بخشی از بافت های فرسوده مشکل مالکیت دارند. یعنی ساکنان از حق رسمی مالکیت برخوردار نیستند و متصرف هستند. مشکلات و پیچیدگی های حقوقی که بین مالکان و متصرفان وجود دارد امکان نوسازی را سلب می کند.

کاوه علی اکبری در پاسخ به این سوال که تصرف ها شخصی است یا املاک نهادها، بنیادها و ارگان های خاص تصرف شده است؟ گفت: همه حالت‌های تصرف وجود دارد. بعضی مواقع مالکین دستگاه‌های عمومی هستند و مردم املاک را به مرور زمان تصرف کرده اند و امروز مدعی مالکیت در آن بخش عمومی است. این بخش عمومی از دستگاه های اجرایی و وزارت خانه ها تا بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و آستان قدس رضوی هستند. بعضی مواقع زمین متعلق به یک شخص بوده ولی تصرف اتفاق افتاده است. مانند خانواده اتحادیه که املاکی را در فرحزاد داشتند که توسط مردم تصرف کرده اند. در بعضی موارد نیز تصرف عدوانی نیست، بلکه املاکی دست به دست و نسل به نسل واگذار شده است اما از طریق مالکیت نبوده و اصطلاحا به صورت قولنامه‌ای بوده است و مالکینی که امروز هستند سند رسمی ششدانگ ندارند و نمی‌توانند مجوز نوسازی را دریافت کنند. انواع مختلف نبود مالکیت در بافت های فرسوده قابل شناسایی است.

۳۰درصد بافت فرسوده با بافت تاریخی همپوشانی دارد

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان این که حدود ۳۰ درصد از بافت های فرسوده با بافت های تاریخی همپوشانی دارد، اضافه کرد: طبیعتا نسخه‌ای که در بافت‌های فرسوده تجویز می شود در بافت‌های تاریخی تجویز نمی شود. نیازمند نوع دیگری از سیاستگذاری و برنامه ریزی است و اختیار آن بیشتر در اختیار وزارت میراث فرهنگی است. متاسفانه تا به امروز نسخه ای برای این بخش از بافت فرسوده نسخه قابل قبول و قابل اجرایی را پیشنهاد نشده است. عواملی از این دست می تواند سرعت جریان نوسازی بافت فرسوده را کاهش دهد.

کاوه علی اکبری در پاسخ به این سوال که آیا محدودیت های مختص بافت تاریخی توانسته مالکان ۳۰درصد از بافت فرسوده را از نوسازی منصرف کند؟ گفت: بخشی از بافت های تاریخی به عنوان میراث ملی ثبت شده و موضوع فراتر از محدودیت های عادی است و امکان تخریب و نوسازی وجود ندارد. در مقابل این محدودیت ها نیز راهکارهای مناسبی از سوی دستگاه های سیاستگذار پیشنهاد نشده است.

به همین دلیل جریان بازآفرینی و باز زنده سازی در این بافت ها پیشرفت قابل توجهی نداشته است. بخشی که بازآفرینی شده علاقمندان زندگی یا فعالیت در مراکز شهری خانه هایی را خریداری و مرمت کرده به عنوان محل زندگی، رستوران یا محل کار استفاده می کنند. اما تاکنون حمایت منسجم و مشخصی که باید از سوی بخش عمومی صورت بگیرد، برای این بخش رخ نداده است.

خبرنگار: پریسا هاشمی