دولت به بانک‌های اطلاعاتی به‌روز شهرداری از املاک نیاز دارد

به گزارش شهر، زمانی شهرداری‌ها فقط با خدماتی مانند نگهداشت شهر شناخته می‌شدند اما؛ حالا و با توسعه شهرنشینی این نهاد که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته با عنوان دولت محلی شناخته می‌شود، یکی از ارکان مهم تصمیم گیری و اجرا در آن کشورهاست.

در ایران هم چندسالی است به سبب رفع ببرخی چالش‌ها از جمله مالیات گرفتن از خانه‌های خالی، شهرداری‌ها به خصوص در کلانشهری مانند تهران به مثابه یک دولت محلی فعالیت دارد.

با توجه به پیامدهای منفی وجود خانه‌های خالی مانند نبود توسعە مطلوب شهری، نبود امکان استفاده از بازدهی مقیاس در ارائۀ خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی، بروز مخاطرات و ناهنجاری‌های اجتماعی و فرهنگی  و همینطور تشدید نوسانهای قیمتی در بازار مسکن، برخی دولت‌های محلی به خصوص در شهرهای با رشد جمعیت زیاد اقدام به اعمال مالیات بر خانه‌های خالی کرده‌اند و از عواید حاصل از آن برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی استفاده می‌کنند.

پیشتر فصلنامه اقتصاد شهری که از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران منتشر می‌شود در گزارشی از تاثیر و اهمیت شهرداری بر مالیات از خانه‌ها خالی نوشته بود.

بر اساس این پژوهش؛ در اقتصاد ایران در ادوار مختلف قوانین متعددی برای حل معضل مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شده است، ولی در عمل از نظر اجرایی با معضلات و تنگناهایی مواجه بوده که یکی از دلایل مهم این امر بی‌توجهی به مسئلە نهاد اجرایی در اعمال این مالیات بوده است.

به طور ویژه، به دلیل بی توجهی به جایگاه شهرداری‌ها در فرایند شناسایی و مالیات‌ستانی از املاک و اراضی خالی، این قوانین در دستیابی به اهداف اقتصادی و اجتماعی مد نظر شکست خورده است. این در شرایطی است که شهرداری‌ها به سبب برخورداری از سامانە جامع ممیزی امالک و اراضی شهری، نسبت به سایر ارگانها (وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی) مزیت نسبی و مطلق در فرایند اجرایی مالیات بر خانه‌های خالی دارند.

ممیزی املاک و شناسایی خانه‌های خالی

یدالله کاظمی مجری طرح ششمین دوره ممیزی املاک شهر تهران به خبرنگار شهر می‌گوید: «در ممیزی املاک قرار است بانک اطلاعاتی کاملی نسبت به املاک شهر تهران (مسکونی غیرمسکونی، اراضی اعم از بایر، دایر، متروکه، اراضی که از طرح باقی مانده) به دست بیاید.

علاوه بر اینها در این طرح، تمام تخلفات ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی (بدون پروانه کسب و فعالیت‌های تجاری در پهنه مسکونی) شناسایی می‌شود. در کنار تخلفات ساختمانی اطلاعات به روز حرف و مشاغل موجود سطح شهر، معابر بدون نام، اطلاعات مربوط به آخرین وضعیت مالکان و بهره‌برداران، برداشت می‌شود.

برای تمامی املاکی که ممیزی می‌شود و برداشت میدانی صورت می‌گیرد، ابعاد و مساحت عرصه و اعیانی، اطلاعات پلاک ثبتی کاربری‌ها و کاربردهای وضع موجود، پارسل املاک و ایمنی ساحتمان ها هم به دست میاید.»

مسئولان شهرداری تهران یکی از مهم‌ترین نتایج ممیزی املاک را شناسایی خانه‌های خالی عنوان کرده‌اند که به عقیده آنان کمک زیادی به سایر دستگاه‌ها به خصوص در حوزه درآمدهای مالیاتی خواهد کرد.

گرچه زمانی که سال‌ها پیش طرح مالیات بر خانه‌های در حوزه درآمدی مطرح بود، شهرداری به عنوان یکی از نهادهای تاثیرگذار نادیده گرفته شد اما؛ در فرایند بررسی لایحه بودجه 1399 ، کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی با مشاهده ضعف اجرایی در شناسایی خانه‌های خالی، سازوکار جدیدی برای مالیاتستانی از خانه‌های خالی به همراه وظایف دستگاه‌های مختلف در این مسیر را مشخص کرد؛ به گونه‌ای که بر اساس بند الحاقی ۱۱ تبصرۀ۶ ، «سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر جمعیت را شناسایی و مالیات متعلقه را بر اساس مادە ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات و الحاقات بعدی را از مالکان آنها دریافت کند.»

آنطور که مصوبە کمیسیون تلفیق مجلس شواری اسلامی آمده است «۵۰ درصد از درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی به حساب درآمد عمومی نزد خزانه‌داری کل کشور و ۵۰ درصد باقیمانده به عنوان سهم شهرداری‌ها به حساب شهرداری‌های محل اخذ مالیات واریز شود.»

نبود تعریف دقیق از خانه‌های خالی

بر اساس پژوهشی که در فصلنامه اقتصاد شهری آمده است؛ در حالی که تجارب جهانی، تقش دولت‌های محلی را در مدیریت یکپارچە شهری برجسته کرده  و در این زمینه، ابزارهای کافی هم  در اختیار آنان قرار داده است، در ایران بحث فقدان تعامل دولت و شهرداری‌ها و واگذاری بخشی از وظایف تصدی‌گری بخش دولتی در حوزە خدمات شهری به شهرداری‌ها، دارای چالش جدی است.

در همین راستا، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیز دارای چالش‌های اجرایی از جنس بی‌توجهی به انگیزه‌های مجریان و مزیت‌های آنها در عملیاتی کردن این قانون است. در حالی که شهرداریها به سبب وجود سامانە ارزیابی املاک  و اراضی شهری، دارای مطالعات بسیار دقیق از تحولات و پویایی‌های مختصات شهری در ابعاد مختلف و مورد نیاز برنامه‌ریزان شهری هستند، بر خلاف تجارب جهانی، از این مزیت و ظرفیت استفاده نشده است.

نتیجە این نبود تعامل و همکاری نیز فقدان تخصیص بهینه در مسئولیت‌ها و اختیارات در حوزە مالیات بر خانه‌های خالی است که از یک سو سبب می‌شود درآمد مالیاتی برای دولت خلق نشود و به اهداف آن نیز دست نیابد و از سوی دیگر، سبب هدر رفتن منابع درآمدی بالقوە پایدار شهرداری‌ها و تکیە آنها بر خلق منابع ناپایدار برای جبران کسری هزینە خدمات ارائه شده می‌شود.

ناظران اقتصادی بر این باورند که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی به سبب وجود ابهام‌های فراوان در تعریف املاک خالی و لزوم همکاری بین دستگاهی برای شناسایی دقیق خانه‌های خالی، یک طرح به واقع چالشی است و استفاده از ظرفیت شهرداری‌ها هم همه چالشها را رفع نخواهد کرد؛ اما به سبب مزیت‌های نسبی و مطلق شهرداری‌ها در وجود بانک‌های اطلاعاتی به روز و کاهش معنادار هزینه‌های اجرایی، واسپاری شناسایی و مالیات‌ستانی به آنها حداقل نسبت به طرح‌های موجود کارایی و اثربخشی بیشتری خواهد داشت.