محمود اولاد، تحلیلگر مسایل اقتصادی در گفتگو با خبرنگار شهر، با اشاره به تحولات بازار مسکن، با بیان اینکه آخرین طرح جامع شهر تهران در سال ۱۳۸۶ و طرح تفصیلی در سال ۱۳۹۰ تصویب و ابلاغ شده است، توضیح داد: براساس این طرح، تا افق ۱۴۰۵ در شهر تهران ۱۹۰ میلیون مترمربع مسکن جدید مورد نیاز بوده (برای جمعیت هدف طرح حدود ۹.۵ میلیون نفر) و تا سال ۱۳۹۵ یعنی ۱۰ سال قبل از افق طرح، بیش از ۲۲۰ میلیون مترمربع مسکن جدید در تهران براساس پروانه های ساختمانی تولید شده است.
به گفته او؛ با این حال، به دلیل نقصان در ضوابط مالی شهرداری (تعیین عوارض مازاد تراکم)، رانت برنامه ای ناشی از طرح جامع، در مناطق مختلف شهر، شرایط بسیار متفاوت بود. در نتیجه، حجم بسیار زیادی از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر صورت گرفت به طوریکه ۴۰ درصد این ساخت و سازها تنها در چهار منطقه تهران یعنی مناطق یک، دو، سه و ۲۲ انجام شد، این در شرایطی است که سهم ۶ منطقه جنوب در مجموع به زور به ۱۰ درصد می‌رسد.
اولاد با بیان اینکه در بسیاری از مناطق تهران (بویژه مناطق شمالی)، هرچه زمین کلنگی بود، ساخته شده، این رخداد را سبب محدود شدن زیاد عرضه زمین کلنگی عنوان کرد و گفت: در نتیجه این اتفاق‌ها، قیمت زمین کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان ساخته شده بسیار بالا رفته و به ۱.۴ و حتی گاه تا دو برابر رسید. در نتیجه، ساخت و ساز در این مناطق از صرفه اقتصادی خارج شد. در مناطق جنوبی تهران نیز، باوجود اینکه عرضه زمین کلنگی محدودتر شده، اما هنوز به وخامت مناطق شمالی نیست. هرچند، مشکل دسترسی‌های بسیار ضعیف و رانت برنامه ای بسیار پائین، تمایل به سرمایه گذاری را در این مناطق کاهش داده است.
سرزیر شدن اجاره نشینان به شهرهای اطراف
اولاد، این رخدادها را سبب رشد قیمت مسکن در تهران دانست و اضافه کرد: نیاز به مسکن در تهران زیاد است، بویژه مسکن قشر متوسط و متوسط به پائین که در ۱۰ سال گذشته نیز به خوبی تأمین نشده است. از طرف دیگر امکان عرضه هم به دلیل کمبود زمین کلنگی و هم رانت برنامه ای پائین در مناطق جنوب شهر و نبود صرفه سرمایه گذاری بسیار محدود است؛ در نتیجه قیمت‌ها افزایشی است و به دنبال آن بخشی از تقاضا، به شهرهای پیرامون سرریز می شود و قیمت در شهرهای پیرامون افزایش می یابد. بنابراین با توجه به وفور نسبی زمین کلنگی در شهرهای پیرامون، صرفه اقتصادی سرمایه گذاری وجود دارد و بخشی از سرمایه های شهر تهران را در ساخت مسکن جذب میکند.
این تحلیلگر مسایل اقتصادی، بر این باور است که؛ شهرهای پیرامونی در بازده مسکن ملکی، لااقل در بخش بازده حاصل از رانت طبیعی و رانت برنامه ای از تهران بویژه با محدودیت شدید زمین در تهران بسیار عقب‌تر هستند. در نتیجه، بخش عمده تملک مسکن در شهرهای پیرامونی، به عنوان سکوی پرشی به تهران در نظر گرفته می شود. این موضوع بین مناطق و محلات مختلف هم بسته به منطقه و محله وجود دارد.
جمعیت ۲۵ میلیونی بدمسکن‌ها
اولاد معتقد است؛ سیاست‌گذاران باید دو حقیقت را در نظر بگیرند، نخست در نظر گرفتن این حقیقت که در طی ۵۰ سال گذشته همواره تعداد خانوار بیش از یک میلیون واحد از تعداد واحد مسکونی بیشتر بوده است. همچنین، در نظر گرفتن این حقیقت که سهم اسکان غیررسمی (تأمین مسکن از نوع بدمسکنی) بسیار افزایش یافته و شمار ساکنین آن از ۱۳ میلیون در اوائل دهه ۸۰ به بیش از ۲۵ میلیون رسیده است.
به گفته او؛ متأسفانه بی توجهی مفرط به این ویژگیها، سبب شده طی چند سال گذشته مدام گفته شود که قیمت مسکن رشد نخواهد کرد یا حتی کمتر خواهد شد. این گفته‌ها در کنار بی توجهی به حل معضل اساسی یعنی نبود صرفه اقتصادی تولید مسکن در تهران و تفاوتهای رانت طبیعی و برنامه ای مسکن در تهران سبب تشدید بحران شده و تولید مسکن روز به روز کاهش یافته است.
خبرنگار: فریبا رحمانی
نظر شما